İlk gayrimenkul sertifikası ve ilişkiler

Gayrimenkul sertifikası “Ev yerine hisse al” diye de anılıyor. Devlet, bir şirketin inşa edeceği ya da yapımına başladığı konut projesini finanse etmek için menkul kıymet çıkarıyor. Kâğıdı alan yatırımcı biriktirerek ya ev alıyor ya da ileride artacak değerinden nemalanıyor.

Böyle sunulmadı tabii. Ama gayrimenkul sertifikası, şişen konut piyasası ve daralan ekonomiye ilaç niyetine tasarlandı. Sonuçlar, şimdilik yüz güldürmüşe benziyor. 
Bu hafta Borsa İstanbul’da (BİST) işlem görecek ilk gayrimenkul sertifikası, “Park Mavera 3” adlı proje için ihraç edildi. (239 milyon 238 bin 705 TL değerinde.) Aynı zamanda Türkiye Varlık Fonu’nun da yönetiminde yer alan BIST Başkanı Himmet Karadağ, talep toplama sürecinin gördüğü büyük ilgiden memnun.

***

Gayrimenkul sertifikası, iktisatçı Dr. Ümit Akçay’ın veciz ifadesiyle “Türkiye’de inşaat-finans bütünleşmesinin yeni bir aşaması olarak görülebilir.” (http://www.gazeteduvar.com.tr/yazarlar/2017/04/03/barinma-hakkinin-finansallastirilmasi/)Linkini aktardığım makalede meselenin özünü anlatan asıl ifade, yazının başlığında: “Barınma hakkının finansallaştırılması.” Birleşmiş Milletler raporunda tanımlanan bu kavram, “Finansal piyasaların ve firmaların konut sektöründe daha önce eşine rastlanmayan hâkimiyeti olarak” tanımlanıyor. Dr. Akçay, bu kritik yazısında gayrimenkul sertifikası ile hepimizin olan kent mekânı ve barınma hakkının öznesi olan konutun yatırım aracına dönüştüğünü vurguluyor. 
Bıraktığı yerden devam edelim.

***

Peki, bu işi kim üstleniyor?

Dar gelirlinin konut sorununu çözsün diye kurulmuş Toplu Konut İdaresi (TOKİ), kendisinin ve sermaye piyasaları mevzuatının gereği olarak Park Mavera 3 projesiyle ilgili bilgileri, sitesinde ayrıntılı biçimde yayımladı. SPK’nin 23 Mart’ta onayladığı “İhraççı Bilgi Dokümanı” bu belgelerden biri.

Herkese açık olan bu belgenin girişi şöyle:

Bu ihraççı bilgi dokümanı, “düşünülmektedir”, “planlanmaktadır”, “hedeflenmektedir”, “tahmin edilmektedir”, “beklenmektedir” gibi kelimelerle ifade edilen, geleceğe yönelik açıklamalar içermektedir. Birçok faktör, ihraççının geleceğe yönelik açıklamalarının öngörülenden çok farklı sonuçlanmasına yol açabilecektir. 
Bu ifadeler yatırım aracının, piyasaların kendine has koşulları nedeniyle şaşırtıcı değil belki. Ama 6. sayfadaki “Risk Faktörleri” başlığı altındaki ifadeler, özel bir dikkati hak ediyor. “İhraççı” konumundaki TOKİ ile ilgili riskler, bu raporda şöyle: